1 A Lage! Unternehmer-Villa: Büro/Loft-/Saal/Café. VIL.

Kaufpreis Wohnfläche Zimmer
398.000,00 € ca. 973,00 m² 40
kalaydo.de-Code a053068a
Anzeige vom 15.09.2017
Objekt-Nr. 2GJ2G4B
Referenznummer 555
Kaufpreis 398.000,00 €
10 Stellplätze , je
Käuferprovision 3,57 % inkl. MwSt.
Stadt 58642 Iserlohn
Straße
Objekttyp Villa
Kategorie Haus
Bezugsfrei ab teilvermietet
Zimmer 40.0
Wohnfläche ca. 973,00 m²
Grundstücksfläche ca. 993,00 m²
Baujahr 1784
10 Stellplätze: Stellplatz
Heizungsart Etagenheizung, Zentralheizung

TOP! Zentrumsnah. Bis zum DB-Bahnhof Lethmathe ca. 500 m.

HINWEISE: Laut Auskunft der Stadt (Bodenschutz) ist das Grundstück frei von Altlasten und Baulasten.
Anlieger- und Erschließungsbeiträge wurden bezahlt. Diese erteilten Auskünfte beinhalten nur den momentanen Kenntnisstand.

freibleibend. Wir fungieren als Tippgeber. ** KP inkl. ca. 993 m² Grdst. im SE gemäß WEG/MFH (10 WE + 2 Gewerbe): € 398.000,--. Monatl. Rate bei Kaufpreis-Finanzierung mit 3 % Tilgung € 1.1.592,--. Monatlicher Überschuss (mehr Gehalt/Rente): € 1.592,--. Der Finanzierungsberechnung liegen folgende Annahmen zu Grunde: Verzinsung mit einem Orientierungszinssatz von 1,80 % nominal. Anfänglicher effektiver Jahreszins 1,86 %. Zinsfestschreibung 10 Jahre (aktuell). In Tagesabhängigkeit zusätzliche Sonderkontingente. Unsere Empfehlung als Tippgeber: Für die persönliche individuelle Finanzierung (Wertsicherung) mit Objektreservierung über All-Finanz-Büro LORENZ, hier Frau Daniela Etzbach (Bankkauffrau): Tel.: 02166-998880. ACHTUNG: Haus-INNEN-Besichtigungstermin bitte nur über 02166-1288719.

Repräsentatives Denkmal (10-Fam.-Hs.) mit Saal (122 m²). Wohnflächen: 589 m² plus zurzeit 384 m² Gewerbeflächen, die wahlweise einer Umnutzung (Umwandlung) zu Wohnraum bedürfen. Gesamt: 973 m² Wohn-/Gewerbeflächen. Hier liegt der Einstands-Kaufpreis, bezogen auf die Wohn-/ Gewerbefläche, bei € 457,--/m². Rechnen Sie die Vollunterkellerung dazu, dann liegt der Einstandspreis, bezogen auf die Wohn-/Nutzfläche, bei € 371,--/m². Diese Zahlen muss man bzw. sollte man sich vorab auf der Zunge nachdenklich zergehen lassen, um überhaupt zu begreifen, was hier an Masse (5.029 m³) zum Kauf ansteht. Sicherlich steht am Anfang die Arbeit. Dennoch. Ein weiteres Highlight ist, dass Sie mit diesem Kauf des Anwesens, wahlweise Ihre zukünftige Einkommensteuer beim Finanzamt in Gänze minimieren bzw. im Ganzen (auf Grund des Denkmals) über Jahre einsparen. Wenn nicht, dann bitte ab hier nicht weiterlesen.

Ein Unikat und Schmuckstück! Diese großartige am Eingang der Fußgängerzone gelegene Wohn- & Gewerbeimmobilie (Mischkomplex) bietet Ruhepole und Schatzkammern. Ein wunderschöner wie hoher Gewölbekeller (Katakomben mit 73 m² Nutzfl.) für einen möglichen Sternekoch (Haute Cuisine) nebst anderen Inspirationsquellen. Attraktives Wohn-/Geschäftshaus (Denkmal) im Zentrum von Iserlohn-Letmathe Dem Bau-Denkmal sei Dank, dass man hier die fällige Einkommensteuer über Jahre sparen kann. Und dies mit freundlicher Unterstützung des Finanzamtes. Ihr Steuerberater ist auch hier Ihr Partner. Wohnanlage: Zurzeit bestehend aus 10 Wohneinheiten/2 gewerblichen Einheiten, wird gemäß WEG (Wohnungs-Eigen- tum-Gesetz) aus einer bestehenden Gesamtanlage (14 Wohnungen/2 gewerblichen Einheiten/2 Garagen/

10 PKW-Stellplätzen) eigenständig, d.h. mit eigenem Grundbuch herausgelöst. Das WEG befindet sich in Gründung.

HINWEIS: Auf Wunsch gegen Aufpreis 10 PKW-Stellplätze. HINWEIS: Auf Wunsch gegen Aufpreis 10 PKW-Stellplätze. HINWEIS: Zurzeit zwei Leerwohnungen (30 und 53 m²) bedingt durch defekte Gas-Heizthermen (Erneuerungsbedarf). Baujahre der Gas-Heiz- und Warmwasserthermen: 1984 = 1, 1986 = 3, 1995 = 1, 2001 = 4 und 2002 = 5. Wohn-/Geschäftshaus (Baudenkmal): Baujahr um 1784 mit Café/Spiel-Casino, gemäß Vereinssatzung/Saal/8 Fremdenzimmer plus Ladenlokal (somit gesamt 384 m² Betreiber-fläche)/10 Wohneinheiten (589 m² Wfl.) ausgerüstet mit jeweils 10 Gas-Etagen-Heizungen. Eine Oel-Zhzg.-Anlage für das Café/Spielcasino.

Im Wohn-/Gewerbekomplex mit Denkmalschutz wurde vermutlich in den 90er-Jahren Sanierungen/Wohn-raumverbesserungen, u.a. in den Sanitärbereichen/Isoglasfenster teilweise mit Rollläden nebst Erneuerungen von Gas-Etagen-Thermen, durchgeführt. HINWEIS: Die Baujahre der Gas-Heizthermen sind ganz unter-schiedlich. Ab 1984 - 2015 und sind im Feuerstättenbescheid, spezifiziert d.h. aufgeführt.

Es besteht altersbedingter Sanierungsstau, u.a. im technischen Bereich (Elektrik/Gas-Etagen-Heizungen) sowie bei der separaten Oel-Zhzg. im Keller, die alleine dem Café/Spiel-Casino dient.

Voraberklärung: Alle 10 Wohneinheiten haben separate Gas-Etagen-Heizungen. Selbst das Café/Spiel-Casino hat eine eigene Oel-Zhzg. zur Erleichterung der Jahres-Betriebskosten-Abrechnungen gegenüber den Mietern bzw. den gewerblichen Pächtern, da diese mit dem Energielieferanten direkt abrechnen müssen. Somit bleiben die Nebenkostenabrechnungen, wie der Abgabenbescheid der Stadt Iserlohn/Gebäude-Feuerversicherung/Haftpflicht/ etc. gering/klein. Die separate Oel-Heizungsanlage mit Baujahr 2001 (Standort: Keller) im Mehrfamilien-Haus ist nur für das Café/Spiel-Casino/Saal/8 Fremdenzimmer mit 287 m² Betriebsfläche. Eine moderne sinnvolle Neuanschaffung ist unvermeidbar. Warmwasser-Aufbereitung über Elektro (Durchlauferhitzer). Trink- und Frischwasser-Versorgung der Mieter erfolgt noch teilweise über Bleirohre. Überwiegend Isoglasfenster in weißen Kunststoffrahmen, teilweise Rollläden. Fußböden überwiegend in Laminat.

Ein Energieausweis für das Mehrfamilienhaus (wegen Denkmal) entfällt.

HINWEIS: Weitere Fotos sowie Wohngrundrisse/Ansichten und Schnitte zur Immobilie, entnehmen Sie bitte auf unserer Homepage.

Typ/Stil: 2 - 3-geschossige Bauweise mit französischem Mansardendach nebst Flachdach.

NACHDENKLICHES: Ein gut gemeinter Rat bzw. TIPP: Wenn Sie die gewerblichen Flächen von insgesamt 384 m² (Ladenlokal/Café/Spiel-Casino/Saal nebst 8 Fremdenzimmer) in vermietbare Wohnflächen um-wandeln/umbauen, steigern Sie Ihre Jahres-Netto-Kaltmieten um € 17.151,--, auf dann € 76.179,--. Somit beträgt die Rendite, nach Sanierung, dann 13 %. Ihr Finanzierer (Bänker) freut sich zusätzlich, weil Sie Ihr Mietausfallrisiko minimieren und gibt Ihnen die benötigte Hypothek zum gewünschten Kaufpreis. Zum jetzigen Zeitpunkt werden Sie beim Verhältnis 40 : 60 mit Sicherheit keine Finanzierungszusage erhalten, weil der gewerbliche Anteil 40 % beträgt. Dies sollten Sie im Vorfeld, vor einem möglichen Kauf, überlegen und vorab klären. HINWEIS: Die Netto-Kalt-Mieteinnahme für den gewerblichen Bereich (Café/Spiel-Casino/ Saal/Geschäftshaus) mit 384 m² anrechenbarer Fläche betragen zurzeit wegen Mängelrüge des Pächters (u.a. Heizung) nur € 308,--/Monat = € 0,80/m² Nutzfläche. HINWEIS: Dem Pächter des Spielcasinos/Cafés (284 m²) wurde in der 32. KW in 2017 fristlos gekündigt. Auf Wunsch pachtrfrei . Das Ladenlokal (97 m²) ist bereits pachtfrei.

Dieser vorbenannte Umstand ist dem verwaltungslosen Zustand (Krankheit mit Todesfall) geschuldet.

Die Netto-Kaltmieten (Ist) aus dem Wohn-/Geschäftshaus (10 WE mit gesamt 589 m² Wfl. plus 384 m² Gewerbefläche: Gesamt = 973 m²) betragen zurzeit freibleibend € 2.688,--/Monat = € 2,76/m² Wfl. zuzüglich der möglichen Mieteinnahmen der mitgekauften 10 PKW-Stellplätze = € 280,--/Monat = Gesamt (Ist):
€ 2.968,--/Monat.

HAUSGELDKOSTEN gemäß WEG: Gebäude-Feuerversicherung: € 2.452,--/Jahr. Abgabenbescheid der Stadt Iserlohn (Grundsteuer B/Abfallgebühr/Niederschlagwasser/Abwasser) = € 7.006,--/Jahr. Dieser Betrag wird fällig in 4 Teilbeträgen: Am 15.02. = € 1.751,40, 15.05. = € 1.751,40, 15.08. = € 1.751,40 und 15.11. =
€ 1.751,40.

HINWEIS: Ihre finanzierende Hausbank wird Ihnen wegen den Gewerbeflächen Auflagen erteilen. Besser ist, Sie machen aus dem Gewerbe Wohnflächen und hinterlegen dies nachhaltig bei Ihrer finanzierenden Bank.

Nun ist es mal wie es ist, d.h. der Ist-Zustand ist kein schlechter, weil in den Mieten, zeitlich versetzt, gutes Mietanpassungspotential steckt. Dies ist für einen Investor/Käufer besser als ein in Kaltmieten ausgereiztes bzw. hochgepuschtes Investment zu kaufen. Sicherlich steht am Anfang die Arbeit und die Pflege der Mieterschaft an. Dieses Prozedere gehört nun mal zu einer langfristigen Rentenanlage und kann bei Bedarf durch einen Hausverwalter erfolgen. Wer den Netto-Mieteinnahmen-Überschuss zusätzlich in die Tilgung der Bankhypothek einsetzt, hat bereits nach 15 Jahren einen lastenfreien Grundbesitz.

Baujahr: 1784
Heizungsart: Etagenheizung
Heizungsart: Gas-Heizung

Alle OBJEKTDATEN und AUSSAGEN nach Angaben vom Auftraggeber. Für Richtigkeit/Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr/Haftung. Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten,
zu einer steuerlichen wie juritischen Beratung sind wir nicht berechtigt.

Nutzfläche: 239,00 m², vermietbare Fläche: 972,00 m²

Soll-Mieteinnahmen pro Jahr: 55.668 EUR

kalaydo.de-Code: a053068a
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Ihr Kontakt:
Karla Träger
/
Karla Träger Immobilien
Hugo-Preuß-Straße 4-6
41236 Mönchengladbach
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