11,7 % Rendite aus Wohn- und Geschäftshaus (10 WE/1 Gewerbe). Invest

Kaufpreis Fläche Zimmer
298.000,00 € ca. 804,00 m² 24
kalaydo.de-Code a0518137
Anzeige vom 11.09.2017
Objekt-Nr. 2GAGA49
Referenznummer 561
Kaufpreis 298.000,00 €
8 Stellplätze , je
Käuferprovision 3,57 % inkl. MwSt.
Stadt 58642 Iserlohn
Straße
Objekttyp Mehrfamilienhaus
Kategorie Renditeobjekt
Bezugsfrei ab teilvermietet
Zimmer 24.0
Fläche ca. 804,00 m²
Nutzfläche ca. 993,00 m²
Baujahr 1784
8 Stellplätze: Stellplatz
Heizungsart Etagenheizung, Zentralheizung

TOP! Zentrumsnah. Bis zum DB-Bahnhof Lethmathe ca. 500 m.

HINWEISE: Laut Auskunft der Stadt (Bodenschutz) ist das Grundstück Altlasten- und Baulastenfrei.
Anlieger- und Erschließungsbeiträge wurden bezahlt. Diese erteilten Auskünfte beinhalten nur den momentanen Kenntnisstand.

freibleibend. Wir fungieren als Tippgeber. ** KP inkl. ca. 993 m² Grdst. im SE gemäß WEG/MFH (10 WE + 1 Gewerbe): € 298.000,--. Monatl. Rate bei Kaufpreis-Finanzierung mit 3 % Tilgung € 1.192,--. Monatlicher Überschuss (mehr Gehalt/Rente), bezogen auf die derzeitige Miete: € 1.496,--. Der Finanzierungsberechnung liegen folgende Annahmen zu Grunde: Verzinsung mit einem Orientierungszinssatz von 1,80 % nominal. Anfänglicher effektiver Jahreszins 1,86 %. Zinsfestschreibung 10 Jahre (aktuell). In Tagesabhängigkeit zusätzliche Sonderkontingente. Unsere Empfehlung als Tippgeber: Für die persönliche individuelle Finanzierung (Wertsicherung) mit Objektreservierung über All-Finanz-Büro LORENZ, hier Frau Daniela Etzbach (Bankkauffrau): Tel.: 02166-998880. ACHTUNG: Haus-INNEN-Besichtigungstermin bitte nur über 02166-1288719.

Funktionelle Schönheit (Haus mit Stil und Charakter) Naturstein! Ein unverfälschtest Original. Ein Mehr an Wert, gegenüber einem Altbau beim Baudenkmal. Es rechnet sich zusätzlich richtig, für Herrschaften (Kapitalanleger) mit einem hohen zu versteuernden Jahreseinkommen.

Ein Denkmal ist ein Unikat. Zum anderen rechnet sich der Denkmalschutz mit seiner erhöhten AfA. Neben den ortsüblichen Mieteinnahmen reduzieren Sie in Absprache mit dem Denkmalamt und Ihrem Steuerbe-rater, die Einkommensteuer über 10 Jahre, immer bezogen auf Ihren steuerlichen Status. Sie bilden Ihr Vermögen ganz legal aus ersparten Steuern, statt Ihr sauer verdientes Geld auf den Cayman-Inseln oder anderswo zu verstecken bzw. verwalten zu lassen. Auch Panama lässt grüßen.

Tagesspruch: Bleib legal bei der Wahl nach steuerlichen Verlustzuweisungen. Zur Sache:

Wohnflächen: 517 m² plus zurzeit 287 m² Gewerbeflächen, die einer Umnutzung (Umwandlung) zu Wohnraum bedürfen. Gesamt: 804 m² Wohn-/Gewerbeflächen. Hier liegt der Einstands-Kaufpreis bezogen auf die Wohn-/Gewerbefläche bei € 371,--/m². Rechnen Sie die Vollunterkellerung inkl. aller Nebenräume (247 m²) dazu, dann liegt der Einstandspreis bezogen auf die Wohn-/Nutzfläche bei € 284,--/m². Diese Zahlen muss man bzw. sollte man sich vorab auf der Zunge nachdenklich zergehen lassen, um überhaupt zu begreifen, was hier an Masse (4.193 m³) zum Kauf ansteht. Sicherlich steht am Anfang die Arbeit. Dennoch. Ein weiteres Highlight ist, dass Sie mit diesem Kauf des Anwesens, wahlweise wie bereits vorerwähnt Ihre zukünftige Einkommensteuer beim Finanzamt minimieren (auf Grund des Denkmals) bzw. über Jahre einsparen. Wenn nicht, dann bitte ab hier nicht weiterlesen.
Ein Unikat und Schmuckstück! Diese großartige am Eingang der Fußgängerzone gelegene Wohn- & Ge-werbeimmobilie (Mischkomplex) bietet Ruhepole und Schatzkammern. Ein wunderschöner wie hoher Gewölbekeller (Katakomben mit 73 m² Nutzfl.) für einen möglichen Sternekoch (Haute Cuisine) nebst anderen Inspirationsquellen. Attraktives Wohn-/Geschäftshaus (Denkmal) im Zentrum von Iserlohn-
Letmathe. Dem Bau-Denkmal sei Dank, dass man hier die fällige Einkommensteuer über Jahre sparen kann. Und dies mit freundlicher Unterstützung des Finanzamtes. Ihr Steuerberater ist auch hier Ihr Partner. Wohnanlage: Zurzeit bestehend aus 9 Wohneinheiten/1 gewerbliche Einheit.

HINWEIS: Das hier zum Kauf anstehende Wohn-Geschäftshaus mit 9 WE wird aus einem Gesamtkomplex, gemäss WEG (bestehend aus drei Einheiten) mit 5 weiteren Wohnungen, einem Ladenlokal, nebst zwei Garagen und zwei weiteren PKW-Stellplätzen, eigenständig, d.h. mit eigenem Grundbuch, herausgelöst. Das WEG befindet sich in Gründung.

HINWEIS: Auf Wunsch gegen Aufpreis 8 PKW-Stellplätze.

HINWEIS: Zurzeit zwei Leerwohnungen (30 und 53 m²) bedingt durch defekte Gas-Heizthermen (Erneuerungsbedarf). Baujahre der Gas-Heiz- und Warmwasserthermen: 1984 = 1, 1986 = 3, 1995 =
1, 2001 = 4 und 2002 = 5. Wohn-/Geschäftshaus (Baudenkmal): Baujahr um 1784 mit Café/Spiel-Casino, gemäß Vereinssatzung/Saal/8 Fremdenzimmer plus Ladenlokal (somit gesamt 384 m² Betreiberfläche)/
9 Wohneinheiten (517 m² Wfl.) ausgerüstet mit jeweils mit 9 Gas-Etagen-Heizungen. Eine Oel-Zhzg.-Anlage (Oldtimer) für das Café/ Spielcasino.

Im Wohn-/Gewerbekomplex mit Denkmalschutz wurde vermutlich in den 90er-Jahren Sanierungen/ Wohnraumverbesserungen, u.a. in den Sanitärbereichen/Isoglasfenster teilweise mit Rollläden nebst Erneuerungen von Gas-Etagen-Thermen, durchgeführt. HINWEIS: Die Baujahre der Gas-Heizthermen sind ganz unterschiedlich. Ab 1984 - 2015 und sind bei Bedarf im Feuerstättenbescheid, einzeln als Anhang spezifiziert, aufgeführt.

Es besteht altersbedingter Sanierungsstau, u.a. im technischen Bereich (Elektrik/Gas-Etagen-Heizungen/Abwasserkanal) sowie bei der separaten Oel-Zhzg. im Keller, die alleine dem Betreiber des Café/Spiel-Casino dient.

Voraberklärung: Alle 9 Wohneinheiten haben separate Gas-Etagen-Heizungen. Selbst das Café/Spiel-Casino hat eine eigene Oel-Zhzg. zur Erleichterung der Jahres-Betriebskosten-Abrechnungen gegenüber den Mietern bzw. den gewerblichen Pächtern, da diese mit dem Energielieferanten direkt abrechnen müssen. Somit bleiben die Nebenkostenabrechnungen, wie der Abgabenbescheid der Stadt Iserlohn/ Gebäude-Feuerversicherung/Haftpflicht/etc. gering/klein. Die separate Oel-Heizungsanlage mit Baujahr 2001 (Standort: Keller) im Mehrfamilien-Haus ist nur für das Café/Spiel-Casino/Saal/8 Fremdenzimmer mit 287 m² Betriebsfläche. Eine moderne wie sinnvolle Heizungs-Neuanlage ist unvermeidbar. Warmwasser-Aufberei-tung über Elektro (Durchlauferhitzer). Trink- und Frischwasser-Versorgung der Mieter erfolgt teilweise noch über Bleirohre. Überwiegend Isoglasfenster in weißen Kunststoffrahmen, teilweise Rollläden. Fußböden überwiegend in Laminat.

Ein Energieausweis für das Mehrfamilienhaus (Denkmal) entfällt.

HINWEIS: Weitere Fotos und Wohngrundrisse/Schnitte nebst Ansichten, entnehmen Sie bitte auf unserer Homepage.

Typ/Stil: 2 - 3-geschossige Bauweise mit französischem Mansardendach nebst Flachdach.

NACHDENKLICHES: Ein gut gemeinter Rat bzw. TIPP: Wenn Sie die gewerblichen Flächen von insgesamt 287 m² (Café/Spiel-Casino/Saal nebst 8 Fremdenzimmer) in vermietbare Wohnflächen umwandeln/um-bauen, steigern Sie Ihre Jahres-Netto-Kaltmieten um € 20.664,--, auf dann € 55.464,--. Somit beträgt die Rendite, nach Sanierung, dann 14 %. Ihr Finanzierer (Bänker) freut sich zusätzlich, weil Sie Ihr Mietaus-fallrisiko minimieren und gibt Ihnen die benötigte Hypothek zum gewünschten Kaufpreis. Zum jetzigen Zeitpunkt werden Sie beim Verhältnis 22 : 78 mit Sicherheit keine Finanzierungszusage erhalten, weil der gewerbliche Anteil 22 % beträgt. Dies sollten Sie im Vorfeld, vor einem möglichen Kauf, überlegen und auch vorab klären.

HINWEISE: Die Netto-Kalt-Mieteinnahme für den gewerblichen Bereich (Café/Spiel-Casino/Saal/ Geschäfts-haus) mit 287 m² anrechenbarer Fläche, betragen zurzeit wegen Mängelrüge des Pächters (u.a. Heizung) nur € 520,--/Monat = € 1,81/m² Nutzfläche. HINWEIS: Dem Pächter des Spielcasinos wurde in der 34. KW 2017 gekündigt.

Dieser vorbenannte Umstand ist dem verwaltungslosen Zustand (Krankheit mit Todesfall) geschuldet.
Die Netto-Kaltmieten (Ist) aus dem Wohn-/Geschäftshaus (9 WE mit gesamt 517 m² Wfl. plus 287 m² Gewerbefläche: Gesamt = 804 m²) betragen zurzeit freibleibend: € 2.489,--/ Monat = € 3,10/m² Wfl..

HAUSGELDKOSTEN gemäß WEG: Gebäude-Feuerversicherung: € 2.026,--/Jahr. Abgabenbescheid der Stadt Iserlohn (Grundsteuer B/Abfallgebühr/Niederschlagwasser/Abwasser) = € 5.789,--/Jahr. Dieser Betrag wird fällig in 4 Teilbeträgen: Am 15.02. = € 1.447,20, 15.05. = € 1.447,20, 15.08. = € 1.447,20 und 15.11. =
€ 1.447,20.

HINWEIS: Ihre finanzierende Hausbank wird Ihnen wegen den Gewerbeflächen Auflagen erteilen. Besser ist, Sie machen aus Gewerbe Wohnflächen und hinterlegen dies, wie beigefügt, Ihrer finanzierenden Bank.

Nun ist es mal wie es ist, d.h. der Ist-Zustand ist kein schlechter, weil in den Mieten, zeitlich versetzt, gutes Mietanpassungspotential steckt. Dies ist für einen Investor/Käufer besser als ein in Kaltmieten ausgereiztes bzw. hochgepuschtes Investment zu kaufen. Sicherlich steht am Anfang die Arbeit und die Pflege der Mieter-schaft an. Dieses Prozedere gehört nun mal zu einer langfristigen Rentenanlage und kann bei Bedarf durch einen Hausverwalter vor Ort erfolgen. Wer den Netto-Mieteinnahmen-Überschuss zusätzlich in die Tilgung der Bankhypothek einsetzt, hat bereits nach 15 Jahren einen lastenfreien Grundbesitz.

Baujahr: 1784
Heizungsart: Etagenheizung
Heizungsart: Gas-Heizung

Alle OBJEKTDATEN und AUSSAGEN nach Angaben vom Auftraggeber. Für Richtigkeit/Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr/Haftung. Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten,
zu einer steuerlichen wie juritischen Beratung sind wir nicht berechtigt.

Nutzfläche: 247,00 m², Wohnfläche: 804,00 m²

Soll-Mieteinnahmen pro Jahr: 34.800 EUR

kalaydo.de-Code: a0518137
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Ihr Kontakt:
Karla Träger
/
Karla Träger Immobilien
Hugo-Preuß-Straße 4-6
41236 Mönchengladbach
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