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EFH in attrakivem Wohngebiet von Germering-West mit viel Platz!

776.000 € Kaufpreis
179,00 m² Wohnfläche
7 Zimmer
Kaufpreis 776.000 €
1 Stellplatz , je 19.000 €
Käuferprovision 4,76% inkl. 19% MwSt. vom Kaufpreis. Der Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer entsteht und ist fällig mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrages.
Abschreibung / Anlage Kapitalanlage
Gewerblich Abstellraum, barrierefrei, Dach ausbaufähig, Dachboden, Einliegerwohnung, Gartenanteil, Gartenmitbenutzung, Hobbyraum, Kelleranteil, Wasch-Trockenraum, WG-geeignet Bad mit Dusche, Bad mit Fenster, Bad mit Wanne Balkon, Garten, Loggia, Terrasse, Wintergarten DSL-Anschluss Einbauküche Fliesenboden, Parkettboden frei Fußbodenheizung, Zentralheizung Garage, Stellplatz gehoben, gepflegt, renoviert, saniert Holzfenster, Kunststofffenster Kabelanschluss Kapitalanlage Keller als Wohnraum nutzbar, voll unterkellert Massivhaus Öl städtische Stromversorgung, städtische Wasserversorgung teilweise klimatisiert ...
Immobilie
kalaydo.de-Code ab05c431
Online-ID 2v49t4c
Referenznummer 20607IW
Objektdaten
Objekttyp Zweifamilienhaus
Kategorie Haus
frei
Bezugsfrei ab sofort möglich
Zimmer 7.0
Wohnfläche 179,00 m²
Grundstücksfläche ca. 645,00 m²
Baujahr 1972
Bad mit Dusche, Bad mit Fenster, Bad mit Wanne
Keller als Wohnraum nutzbar, voll unterkellert
Balkon, Garten, Loggia, Terrasse, Wintergarten
Einbauküche
Böden: Fliesenboden, Parkettboden
Holzfenster, Kunststofffenster
teilweise klimatisiert
Abstellraum, barrierefrei, Dach ausbaufähig, Dachboden, Einliegerwohnung, Gartenanteil, Gartenmitbenutzung, Hobbyraum, Kelleranteil, Wasch-Trockenraum, WG-geeignet
Anschlüsse: DSL-Anschluss
Kabelanschluss
1Stellplatz, je Garage, Stellplatz
Energie & Versorgung
Energieträger Öl
Haustyp Massivhaus
Heizungsart Fußbodenheizung, Zentralheizung
Ausstattung & Merkmale städtische Stromversorgung, städtische Wasserversorgung
Energieausweistyp Bedarfsausweis
Gebäudetyp Wohngebäude
Baujahr laut Energieausweis 2013
Wesentliche Energieträger Öl
Endenergiebedarf 158,00 kWh/(m²*a)
Energieeffizienzklasse Klasse E
Gültigkeit 11.11.2019 bis 11.11.2029
Objektbeschreibung:

Die bestehende Teilungserklärung auf 2 Wohnungen kann vom Käufer beliebig nach den gesetzlichen Regelungen geändert werden!

Das Bestandshaus wurde 1972 in solider Ziegelbauweise auf einem Erbbaurechtsgrundstück mit einem Erbbauzins von 4249,- € pro Jahr errichtet. Die Erbbaurecht-Nutzungsvereinbarung ist für weitere 50 Jahre bis Ende 2070 festgelegt. Nach Ablauf der Vereinbarung hat der Erbbaurechtsnehmer (Hauseigentümer) Anspruch auf Ablösung der auf dem Grundstück errichteten Bauwerke durch den Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer). Näheres gerne bei einer Besichtigung!

Es besteht deutlich höheres Baurecht entsprechend dem Bebauungsplan Nr. IG26 der Stadt Germering, als das bestehende Haus darstellt. Dieser Bebaungsplan ermöglich auf diesem Grundstück voraussichtlich eine Gesamt-Wohnfläche von über 330qm. Und das für die nächsten 50 Jahre!

Das Haus ist voll unterkellert und weist 2 Vollgeschoße plus nicht ausgebautem Dachspeicher aus. Es ist seit 2002, wo eine Generalsanierung des Hauses stattfand, geteilt in 2 abgeschlossene Wohnungen, die auch zusammengelegt werden können.

Wohnung 1 liegt im Erdgeschoß (EG) samt Untergeschoß (UG, teilweise bewohnbar), der Garagenstellplatz (mit elektrischem und fernsteuerbarem Tor und Garteneinfahrt) gehört zu dieser Wohnung.

Die Wohnung 2 liegt im Obergeschoß (OG), der Dachspeicher, das Holz-Gartenhaus und 2 KfZ-Stellplätze auf dem Grundstück gehören hier dazu.
Dieses Haus ist ideal vermietbar oder bewohnbar für Familie mit 2 Generationen!

Wenn gewünscht, kann im Untergeschoß noch eine Einliegerwohnung mit eigenem Ein- und Zugang erstellt werden. Ein sinnvolles Konzept gibt es bereits.

Das 645 qm große, ruhige, sonnige, ebene und ideal geformte Grundstück in herrlicher Lage im begehrten und beliebten Wohngebiet Germering-Unterpfaffenhofen ist ca. 31 m (Ost-West) tief und ca. 21 m (Nord-Süd) breit. Auf dem Grundstück befinden sich neben dem Wohnhaus eine Garage, ein daran angebauter, absperrbarer Abstellraum, 2 KfZ-Stellplätze im Freien, ein Holzgartenhaus, ein klimatisierter, belüfteter Wintergarten, eine außenliegegende, zusätzliche Treppe ins Untergeschoß, ein Grillkamin, sowie Büsche und kleinere Bäume.

Das Grundstück ist voll erschlossen, Erdgas liegt in der Strasse.
Die Ölheizung wurde im Jahr 2013 erneuert.

Auf der vorbeiführenden Siedlungsstrasse gilt eine Verkehrs-Geschwindigkeitsbegrenzung von 30km/h.

Lagebeschreibung:

GERMERING liegt im Bundesland Bayern und ist eine Große Kreisstadt im südöstlichen Landkreis Fürstenfeldbruck, direkt an der Grenze zur Landeshauptstadt München. Die Stadt Germering befindet sich westlich von München an den Nordwestausläufern der Münchner Schotterebene (Endmoränen der letzten Eiszeit).

Das Objekt liegt in einer beliebten, gewachsenen, ruhigen Wohlfühl-Siedlung aus Ein- bis kleinen Mehrfamilienhäusern in Nähe zum beliebten Germeringer See, aber auch zum Freibad, zur Eishalle (Oktober bis März), zum Golfplatz und zum Schulzentrum/Gymnasium Germering-Unterpfaffenhofen mit angenehmer Nachbarschaft und unendlich viel Natur in der Umgebung. Das 5-Seenland mit Starnberger See liegt gleich um die Ecke! Für Sport, Radfahren und Freizeit also viel Platz!

Die am Objekt vorbeiführende Strasse ist auf 30 km/h Höchstgeschwindigkeit begrenzt. Hier sind auch weitere Parkmöglichkeiten gegeben.

Selbstverständlich gibt es in Germering mehrere Einrichtungen für die Bildung unserer Jugend, die Stadt verfügt über Grundschulen, Hauptschulen, Förderschulen, Realschulen, 2 Gymnasien (ab ca. 1km Entfernung, ca. 10 Gymnasien im Umkreis von 10 km), eine Volkshochschule, eine Malschule und eine Musikschule. Auf die kleinen „Knirpse“ warten viele Kindergärten aller Ausrichtungen. Ganz bestimmt werden auch Ihre Kinder mit Begeisterung eine der Schulen oder Kindergärten (ab ca. 300m Entfernung) hier besuchen und viele neue Freundschaften schließen.

Das Kulturelle Zentrum von Germering ist die moderne Stadthalle im Stadtzentrum mit ihren Einrichtungen wie Stadtbibliothek, Ausstellungs- und Veranstaltungsräumen, sowie Gastronomie. Ein Kino gibt es im GEP, dem kürzlich neu erbauten Einkaufszentrum Germerings.

An heißen Sommertagen ist das Germeringer Freibad und der Germeringer See als beliebter Aufenthaltsort bekannt.

GERMERING, eine moderne Stadt mit 40.000 Einwohnern und einer genialen Infrastruktur, ist gut erschlossen mit öffentlichen Verkehrsmitteln durch die S-Bahnlinie S8 (Herrsching-München-Stadtmitte-Flughafen (ca. 15 Gehminuten zur Station Germering-Unterpfaffenhofen)) mit 2 S-Bahn-Stationen und zahlreichen Buslinien. Zum internationalen Bahnhof und gleichzeitig zur S-Bahn-Stammstrecke in München-Pasing (hier halten 85% der ICE-Züge und fahren alle paar Minuten S-Bahnen in alle möglichen Richtungen!) sind es 5 Stationen und knapp 10 km mit vielen Parkmöglichkeiten.

Für den Individualverkehr (Germering hat 3 AUTOBAHN-ANSCHLUSSSTELLEN) wichtig ist der in wenigen Minuten (3km) erreichbare AUTOBAHNRING A99, der um die Landeshauptstadt München die großen Ausfallstrassen und den überregionalen Fernverkehr bürgerschonend verbindet. Und die A 96 (Richtung München-Anschluss Germering-Süd (2km) oder Richtung Ammersee, Allgäu, Lindau/Bodensee, CH), wie die A8 (Augsburg - Stuttgart oder München - Salzburg) und die A 9 (Richtung Nürnberg und Berlin). Natürlich auch die Nähe zu den Alpen über die A95, insbesondere den Starnberger See, das Walchenseegebiet, Garmisch-Partenkirchen mit Zugspitze, die Tiroler Bergwelt und Italien lässt jedes Sport-, Natur- und Reiseherz höher schlagen.

In die Innenstadt Münchens und zum Hauptbahnhof gelangt man nach gut 15 km über die A 96 oder die Bodensee-/Landsberger Straße (Bundesstrasse Augsburg-München) oder die A8.

Der Flughafen „Franz-Joseph-Strauß“ der Landeshauptstadt München befindet sich in ca. 47 km Entfernung, erreichbar in ca. 30-45 Minuten, je nach Verkehrssituation. Auch die S-Bahn S8 fährt direkt zum Airport!

Ideal liegt das Grundstück auch für Naherholungssuchende: in naher Umgebung erstreckt sich der Kreuzlinger Forst, das 5-Seenland mit dem Starnberger See (20 km), Ammersee (20 km), die Endmoränen-Hügellandschaft der Würmeiszeit mit dem Parsberg u.v.m.. Die gute Gastronomie und die vielen Biergärten in der grünen Umgebung bieten dem Genuss und der Gemütlichkeit viel Platz.

Mit dem -Gewerbepark Freiham- sind zwischen Germering und der Landeshauptstadt München viele große Handelsbetriebe, darunter Möbel Höffner, der Baumarkt Hornbach und viele mittelständische Spezialisten entstanden.

Der tägliche Einkauf ist ab ca. 400m möglich, gut sortiert ist die Stadtmitte ab 1km.

Germering ist eine Stadt mit vielen Möglichkeiten und hat viele Gewerbebetriebe mit modernen Arbeitsplätzen (z.B. das Innovations- und Weltraum-Forschungszentrum des Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt (DLR) in Oberpfaffenhofen und natürlich die gesamte Großstadt München), große Wälder, berühmte Seen, jede Menge Sportanlagen, vielfältige und qualitative Kulturveranstaltungen das ganze Jahr über und nicht weit sind die Alpen.

Weitere Infos der Stadt Germering: http://www.germering.de

Stadt 82110 Germering
Ausstattung:

Wohnung 1 in EG/UG, ca. 90qm Wohnfläche, mit Diele + grossem Wohnzimmer + Wintergarten/Terrasse+ Schlafzimmer + Essküche + Bad/Toilette + das zugehörige Untergeschoß mit beheiztem Hobbyraum + Vorratsraum + der Garagen-Stellplatz, auch der Geräteraum hinter der Garage gehört dazu.

Wohnung 2 in OG, ca. 89qm Wohnfläche, mit Treppenhaus + Flur + Bad/Toilette + Küche + grossem Wohnzimmer + Schlafzimmer, beides mit Balkon/Loggia-Zugang + Kinder-/Gäste-/Arbeitszimmer, dazu ein großer Dachspeicher + Holz-Gartenhaus + 2 PKW-Stellplätze im Garten.

Ein Außen-Grillkamin mit markantem Schornstein und der Grillplatz sind in der 2-Wohnungslösung Gemeinschaftsgut.
Siehe Grundrisse!

Besondere Ausstattung:
* 2 Küchen mit Einrichtung Bj. 2002.
* 2 Bäder mit Einrichtung Bj. 2002.
* 1 Kaminofen im EG-WoZi Bj. 2006 + 1 Außen-Grillkamin.
* Untergeschoß-Außentreppe.
* Fenster mit Zweifach-Verglasung und Holzrahmen, außen Kunststoff Bj. 2003.
* Im UG zwei beheizte und mit Fenster belichtete Hobbyräume + 2 weitere Räume, teilweise mit Heizung (auch teilweise als Wohnraum definierbar).
* Wintergarten in Leichtmetall/Glas-Konstruktion mit KONTROLLIERTER KLIMA-BE- UND ENTLÜFTUNG (Bj. 2012).
* Großzügige Einzelgarage mit leisem Elektro-Rolltor, fernbedienbar und dahinter angeschlossenen Geräteraum für Gartengeräte mit eigenem Eingang.
* Fernbedienbares, elektrisches Garteneinfahrtstor.
* Zusätzlich ein Holz-Gartenhaus.
* Außen-Fahrrad-Abstellbereich.

Besichtigungen + Sonstiges:


Eine persönliche Besichtigung gibt Ihnen die Möglichkeit, die Vorzüge dieses Objekts selber zu fühlen und zu beurteilen. Kontaktieren Sie uns unter Angabe Ihrer Adress- und Kontaktdaten und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin!

Wegen der CORONA-KRISE sind wir angehalten, das Möglichste vorab telefonisch und schriftlich zu klären. Erst, wenn sicher ist, dass es zu weiterführenden Gesprächen kommt, wird eine Besichtigung anberaumt, sofern dies zu dem vorgesehenen Zeitpunk rechtlich erlaubt ist. Haben Sie bitte Verständnis! Danke!

Alle Daten wurden nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Verbindliche Angaben zum weiteren Baurecht erhalten Sie von der Stadt Germering oder beim Landratsamt Fürstenfeldbruck.

Es gelten unsere beigefügten Allg. Geschäftsbedingungen (AGB) mit Widerrufsbelehrung! Es wird keine Haftung übernommen.
Änderungen vorbehalten.

Der Energieausweis liegt zu Ihrer Einsicht bei der Besichtigung vor!

Die Käuferprovision beträgt 4,78 % inkl. 19 % MwSt. des Kaufpreises und ist mit notariellem Kaufvertragsabschluss zur Zahlung fällig.

Das Objekt wird von uns exklusiv im Alleinvertrieb angeboten.

Wir freuen uns auf Sie!

Ihr Ansprechpartner:
Rudi Paternoster, +49 1715265358, Email: info@paternoster­-immobilien.de.

Renditevorteile:

Verkauft wird ein Einfamilienhaus (auch als Zweifamilienhaus nutzbar) auf Erbbaurechts-Grundstück.

Das Objekt ist für KAUFINTERESSENTEN, die das Haus als Geldanlage nutzen und/oder selber ganz oder teilweise bewohnen möchten. Die WERTZUWÄCHSE stiegen laut Gutachterausschuss für den Landkreis im Landratsamt Fürstenfeldbruck bei Objekten in Germering von Dez. 2010 bis Dez. 2018 um über 80% in 8 Jahren. Also durchschnittlich 10% pro Jahr!

Ein Vorteil liegt auch darin, dass beim Erbbaurecht einerseits der Kaufpreis das Grundstück nur zu einem kleinen Anteil beinhaltet, andererseits bei Vermietung die Miethöhe fast ausschließlich von der Wohnfläche bestimmt wird. Also die gleichen Mieteinnahmen, als bei doppeltem Kaufpreis bei gleichem Haus mit GEKAUFTEM GRUNDSTÜCK. Es gibt eine Menge Vorteile für den Vermieter! Informationen für eine gewünschte Vermietung des Hauses/ der Wohnungen kann ich Ihnen gerne zukommen lassen!

VORTEILE:
* Sie wohnen auf einem Grundstück, das Sie nicht kaufen müssen, aber trotzdem so nutzen können, als gehöre es Ihnen.
* Praktisch bis Ende 2070 unkündbar, also eine -Hauslebenszeit- lang.
* Sie erhalten über 50 Jahre Restlaufzeit Erbbaurechts-Vertrag und zahlen nur 4.249,- € jährlich Erbbauzins. Ein Darlehen für das selbe Grundstück würde auch in dieser Niedrigzinsphase mehr als das doppelte kosten.
* Zusätzlich läßt das Baurecht auf diesem Grundstück eine fast doppelt so große Bebauuung (über 330qm Wohnfläche) zu, als aktuell bebaut (ca. 179qm Wohnfläche) ist. Das können Sie noch 50 Jahre nutzen. Gerne zeige ich Ihnen Referenzgebäude bzw. sende Ihnen den Bebauungsplan IG26 der Stadt Germering.
* Eine ganz große Chance liegt darin,dass es später eventuell Verhandlungsmöglichkeiten für eine Vertragsverlängerung auf wieder 99 Jahre mit dem Erbbaurechtsgeber gibt. Dadurch würde sich der Wert der Immobilie spontan drastisch erhöhen. Üblicherweise gibt es solche Verhandlungen ab der Hälfte der Laufzeit und die ist noch in diesem Jahr erreicht.
* Läuft der Erbbaurechts-Vertrag aus (aktuell Ende 2070), so zahlt der Grundeigentümer 60% des dann aktuellen Gutachtenwertes der Bebauung als Ablöse.
* Das Grundstück ist aktuell ca. 907.000,- €, das Gebäude ca. 543.000,- €, also zusammen ca. 1.450.000,- €, wert.
* Der Kaufpreis des Objekts beträgt 795.000,- € mit Erbaurechtsgrund gesamt, also gut den halben Wert, den das selbe Objekt mit Eigengrund kosten würde.
* Sollten Sie das Objekt vermieten oder teilvermieten, so erhalten Sie die GLEICH HOHE NETTOKALTMIETE bei 795.000,- € Kaufpreis, als bei Kauf des Hauses samt Eigengrundstück für Marktpreis ca. 1.450.000,- €.
* Dies bedeutet, der MietERTRAG in Relation zum Komplett-Erwerbspreis inkl. Darlehenszinsen bei Vollfinanzierung ist bei Erbbaurecht über 40% höher bei gleichbleindem Mietpreis für den Mieter.
* FINANZIERUNGSBEISPIELE: Das Portal "ImmoWelt" hat ein Finanzierungsangebot veröffentlicht, das für den Kaufpreis von 795.000,- € bei Eigenkapital von 168.000,- € eine monatliche Belastung von 1895,- € (Zinsen + Tilgung) vorschlägt.
* Dies bedeutet als Beispiel bei Vermietung der Wohnung im Obergeschoß mit 89 qm Wohnfläche zzgl. 2 KfZ-Stellplätze auf dem Grundstück liegen die Finanzierungskosten geringfügig höher als die Mieteinnahmen.
* Bei Vermietung der Wohnung im Erdgeschoß (mit ca. 90qm Wohnfläche inkl. Untergeschoß (teilweise zusätzlich als Wohnfläche ausweisbar), Garten und großzügige Garage liegen die Mieteinnahmen knapp unter den Darlehenskosten (Zinsen + Tilgung) nach diesem Beispiel. Und dabei können Sie die ZWEITE WOHNUNG SELBER BEWOHNEN!
* Bei Vermietung des Gesamthauses mit ca. 179qm Wohnfläche samt Untergeschoß (teilweise noch zusätzlich als Wohnfläche ausweisbar) und Garten und großzügige Garage + 2 offizielle KfZ-Stellplätze im Garten sorgen bei Erbbaurecht die Netto-Mieterträge bei einer Finanzierung für eine deutlich schnellere Darlehens-Tilgung.
* Bei Kauf mit Grundstück liegt der darlehensverzinste Komplettkaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovision, etc.) bei ca.1.914.000,- €. Die Tilgung dieses Preises aus dem Netto-Mietertrag dauert somit ca. 54 Jahre (ohne Mietsteigerungen in den Folgejahren gerechnet).
* Bei Kauf mit Erbbaurechts-Grundstück (inkl. Erbbauzins) liegt der darlehensverzinste Komplettkaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovision, etc.) bei ca.1.178.000,- €. Die Tilgung dieses Preises aus dem Netto-Mietertrag dauert somit ca. 32 Jahre (ohne Mietsteigerungen in den Folgejahren gerechnet).
* Bei Eigentumswohnungen liegt der Kaufpreis schon heute bei Erbbaurecht und Volleigentum gleich hoch, auch beim Einfamilienhaus ist dieser Trend immer stärker feststellbar.
* Wo gibt es heute sichere Kapitalanlagen mit diesen Renditen, auch nach Abzug der Kauf-Nebenkosten? Gerne unterbreiten wir Ihnen RENDITE-BERECHNUNGEN und POTENTIAL-INFORMATIONEN!

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