Renovierungsbedürftiges 2-Familienhaus mit Garagen

Aufteilung der Wohnfläche:
EG: 76 m², 4 Zimmer, Küche, Bad, G-WC
OG: 88 m², 4 Zimmer, Küche, 2 Bäder, Balkon
DG: Speicher
Das Objekt ist teilunterkellert.
2 Garagen vorhanden. Das Objekt ist sofort frei.

Kurzbeschreibung (Auszug Gutachten):
Lt. telefonischer Auskunft der Stadt Eschweiler vom 11.08.2015 weist die Bauakte des betreffenden Objektes weder Grundrisszeichnungen noch Angaben zum Ursprungsjahr des Wohnhauses auf. In den Urakten sind lediglich Unterlagen der Garagenaufbauten aus den 70er Jahren archiviert. Das um 1800 erbaute Wohnhaus ist DENKMALGESCHÜTZT. Lt. Aussage der Auftraggeber wurde das Wohnhaus im zweiten Weltkrieg zerstört und in den Nachkriegsjahren wieder in massiver Bauweise aufgebaut. Das Gebäude verfügt über eine Teilunterkellerung. Geheizt wird über Strom mit meheren Nachtspeicherheizungen unterschiedlichen Alters. Die Leitungen für Wasser und Elektrik wurden in den 70er Jahren erneuert. Das Wohnhaus verfügt hautpsächlich über isolierverglaste Fenster mit einem Holz-Kunststoff-System aus dem Jahr 2006 (innenliegend Kunststoff, außenliegend Holzoptik). Vereinzelt ist noch Holzeinfachverglasung anzutreffen. Das Dachgeschoß ist nicht zu Wohnraum ausgebaut. Im Erdgeschoß und Obergeschoß befindet sich jeweils eine Wohneinheit, die sich in ihrer Ausstattung enorm unterscheiden. Während die Erdgeschoßwohnung wesentlich einfacher ausgestattet ist (PVC, Laminat, Teppich, einfacher Fliesenbelag, altes, außenliegendes Badezimmer), verfügt die Obergeschoßwohnung über Parkettboden und ein neues und im Wohnraum integriertes Badezimmer. Die Raumaufteilung ist nicht optimal (Durchgangszimmer in beiden Wohnungen, außenliegendes Bad in der Ergeschoßwohnung). Die beiden Fertiggaragen aus den 70er Jahren befinden sich im rückwärtigen Grundstücksbereich. Insgesamt gesehen macht das Objekt einen überwiegend einfachen und teilweise stark modernisierungsbedürftigen Gesamteindruck. Es wurde Feuchtigkeit in den Gebäudeaußenwänden lokalisiert, die diesseits nicht weiter spezifiziert werden kann. Es wird davon ausgegangen, dass die entsprechenden Wandabschnitte austrocknen und anschließende Abdichtungsmaßnahmen gegen aufsteigende Mauerfeuchtigkeit ergriffen werden müssen. Für eine genauere Überprüfung des Sachverhaltes rate ich deshalb die Hinzuziehung eines Spezialisten. Der vorgenannte Sachverhalt wird im Rahmen der Position "besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale" mit einer Wertminderung in Höhe von 40.000 € beurteilt. Die in diesem Gutachten angegebenen Flächen basieren auf den vorgelegten Planunterlagen, sowie einem von mir überschlägig durchgeführten eigenen Aufmaß. Abweichungen vom tatsächlichen Zustand können daher nicht vollständig ausgeschlossen werden. In Anlehnung an die Definitionen der Wohnlageklassen des Grundstücksmarktberichtes 2015 sowie des Mietspiegels der Stadt Eschweiler erfolgt die Wohnlageeinstufung des zu bewertenden Grundstückes in die Kategorie "mittel".