Gründerstil-Altbau mit Hofgebäude in gesuchter Lage

Kaufpreis Fläche
2.300.000,00 € ca. 725,00 m²
kalaydo.de-Code a1664237
Anzeige vom 08.08.2018
Objekt-Nr. 2LPUG4A
Kaufpreis 2.300.000,00 €
Käuferprovision 3,57 % des Kaufpreises (inkl.19 % MwSt.)
Stadt 40217 Düsseldorf
Objekttyp Mehrfamilienhaus
Kategorie Renditeobjekt
Fläche ca. 725,00 m²
Nutzfläche ca. 550,00 m²
Energieausweistyp Verbrauchsausweis
Gebäudetyp Wohngebäude
Baujahr laut Energieausweis 0
Endenergieverbrauch 110,70 kWh/(m²*a)
Gültigkeit 08.03.2009 bis 07.03.2019


Das Verkaufsobjekt ist ein in mehreren Bauphasen entstandener, gemischt genutzter Gebäudekomplex mit aktuell neun Wohnungen sowie zwei kleinen Gewerbeeinheiten. Im Jahr 1895 wurde zunächst das Wohnhaus (Vorderhaus) mit Flügel (Anbau) sowie ein rückwärtig gelegenes Werkstattgebäude (Anbau Hof) errichtet. Dabei waren die Grundrisse des Vorderhauses baujahrestypisch so konzipiert, dass jede Etage eine zusammenhängende Wohnung mit Toilette und Flur bildete.

Das Vorderhaus mit vier Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit ist viergeschossig, mit zusätzlichem und nutzbarem Dachgeschoss ausgebaut, vollständig unterkellert und beidseitig angebaut. Rechtsseitig erstreckt sich der dreigeschossige Anbau mit Dachgeschoss. An diesen Anbau schließt sich wiederum ein ca. 1903 errichteter zweigeschossiger Anbau mit Mezzanin-DG (Hofgebäude) an. Zwischen diesem Hofgebäude und dem Anbau Hof wurde ca. Mitte der 1920er Jahre ein weiteres eingeschossiges Gebäude (Wohnung Hof), heute als Wohnung genutzt, errichtet und zeitgleich das Hofgebäude erweitert. Der Umbau des rückwärtigen Werkstattgebäudes zu Wohnzwecken erfolgte ca. im Jahr 1929. Mit diesen Baumaßnahmen war der gesamte nördliche Grundstücksbereich entlang der Grenze lückenlos bebaut.

In der linken Achse des Vorderhauses befindet sich die Durchfahrt zum Hof, in der rechten Achse der Hauseingang mit dahinterliegendem Windfang und Treppenhaus, mittig liegt der Eingang in die Ladeneinheit, die derzeit als Tattoostudio genutzt wird. Das Treppenhaus erschließt sowohl im Vorderhaus als auch im Anbau jeweils eine Wohnung pro Etage, wobei die Eingänge zu den Wohnungen im Anbau dabei auf den Zwischenpodesten angeordnet sind.

Vorderhaus:
Die Wohnungen im 1.OG bis 3.OG mit jeweils ca. 96 m² Wohnfläche sind als 4-Zimmerwohnungen mit Küche, Bad und Diele konzipiert. Die Erschließung erfolgt dabei durch einen zentralen Flur, jeweils ein Raum ist als gefangener Raum ausgebildet. Die Wohnung im DG weist u.a. aufgrund der Abtrennung eines Bereichs (Mansarde) eine Wohnfläche von ca. 80 m² auf. Über die abgetrennte Mansarde im DG besteht Zugang zum Spitzboden.

Die Ladeneinheit im Erdgeschoss verfügt über zwei Zimmer sowie ein außerhalb der Mietfläche, d.h. im rückwärtigen Treppenhaus, liegendes WC.

Durch das Treppenhaus wird das Kellergeschoss erschlossen, hier sind neben den Mieterkellern (Holzverschläge) auch Nebenräume sowie die Hausanschlüsse untergebracht. Die Höhe des Kellergeschoßes ist ausreichend, in einem Teilbereich (Holzlager) dagegen eingeschränkt.

Anbau:
Die Wohnung im 1.OG des Anbaus erstreckt sich zusätzlich über das 1.OG des Hofgebäudes und ist als 2-Zimmerwohnung mit Bad und Küche konzipiert und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 70 m². Die Wohnräume sind dabei sämtlich hinereinanderliegend angeordnet, im zentralen Wohnungsteil führt eine innenliegende Treppe in das Mezzanine-DG, in dem zwei weitere Räume sowie ein weiteres WC vorhanden sind. Die Deckenhöhe in den hofseitigen Räumen beträgt weniger als 2 m.

Die beiden übrigen Wohnungen im Anbau (2.OG und DG) mit ca. 37 m² und ca.38 m² Wohnfläche sind jeweils als Einzimmerwohnung mit Wohnküche, Bad im Eingangsbereich und Diele konzipiert. Auch hier sind die Wohnräume hintereinanderliegend angeordnet.

Das Erdgeschoß ist aktuell gewerblich genutzt. Hier stehen zwei Arbeitsräume und ein Bad mit einer Mietfläche von zusammen ca. 32 m² zur Verfügung.

Wohnung Hof:
Die Wohnung ist als 2-Zimmerwohnung mit Küchenzeile, Abstellraum und Bad sowie separatem WC im Eingangsbereich konzipiert und verfügt über ca. 67 m² Wohnfläche. Das Schlafzimmer ist dabei als gefangener Raum mit Bad en Suite konzipiert. Die übrigen Räume werden vom Flur aus erschlossen.

Anbau Hof:
Die Wohnung ist als 2-Zimmerwohnung im rückwärtigen Grundstücksbereich im Erdgeschoss des ehemaligen Werkstattgebäudes gelegen. Das Obergeschoss des ursprünglich zweigeschossigen Gebäudes wurde nach Kriegsschäden nicht wiederaufgebaut, die Fassade des OG jedoch bestehen gelassen.
Im Eingangsbereich der Wohnung sind von der Diele aus die Wohnküche sowie über eine innenliegende Treppe das Wohnzimmer sowie im hinteren teil das Bad erschlossen. Das Schlafzimmer ist auf einer Empore im Wohnzimmer konzipiert. In der Diele führt eine Treppe auf die als Dachterrasse genutzte Grundfläche des ehemaligen Obergeschosses.

Der Anbau Hof ist unterkellert, die Unterkellerung erstreckt sich dabei auch unter den Bauteil (Wohnung Hof). Der Zugang zu diesem Keller besteht über eine breite zu öffnende Luke, sowie Treppenstufen.

Die Ausstattung der Wohnungen, der Anbauten und der Gewerbeflächen sind einfach. Die Beheizung erfolgt teilweise über Nachtstromspeicheröfen, teilweise über Ölöfen sowie in 3 Wohnungen über Gasetagenheizungen.

Die Keller im Vorderhaus bzw. der rückwärtigen Bauteile weisen baujahresbedingt Feuchtigkeitsschäden auf.

Leider gibt es nur die alten Grundrisse, daher sind die im Laufe der Jahre durchgeführten Änderungen nicht ersichtlich.

Einheit/Lage MV-Beginn Fläche Miete €/m² mtl. Miete
EG/Gewerbe 01.08.2013 ca. 40 m² 11,25 €/m² 450,00 €
Atelier Hof 01.05.2015 ca. 32 m² 7,50 €/m² 240,00 €
1.OG 01.10.2015 ca. 96 m² 6,77 €/m 650,00 €
2.OG 01.03.2014 ca. 96 m² 8,85 €/m² 850,00 €
3.OG 01.05.1980 ca. 96 m² 5,11 €/m² 491,32 €
DG 01.01.2015 ca. 81 m² 4,24 €/m² 343,44 €

1. OG Anbau 15.05.2017 ca. 76 m² 8,92 €/m² 678,00 €
2. OG Anbau 15.09.2017 ca. 37 m² 8,75 €/m² 330,00 €
DG Anbau 01.02.1985 ca.38 m² 4,15 €/m² 160,76 €

Hof 01.12.2005 ca. 67 m² 4,98 €/m² 333,81 €
Hof/Anbau 01.01.1998 ca. 70 m² 6,57 €/m² 460,16 €

Die Mieteinnahmen betragen insgesamt monatlich 4.987,49 €

kalaydo.de-Code: a1664237
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Herr Harald Hermann
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Harald Hermann Immobilien
Rheinallee 123a
40545 Düsseldorf
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